Skutečný příběh inspekce nemovitosti 1: Jihočeské vesnické stavení z roku 1930
Příběhy skutečných domů, bytů nebo pozemků a hlavně příběhy skutečných lidí, ať již kupců, prodejců nebo vlastníků těchto nemovitostí, jsou důkazem toho, že investice do kvalitní inspekce nemovitosti se vám vyplatí! V příspěvku naleznete skutečný příběh z inspekce nemovitosti. Inspekce byla provedena v červnu tohoto roku na jihočeském vesnickém stavení z roku 1930. Objednatelem inspekce byli vlastníci nemovitosti, kteří chtěli zjistit, jestli má smysl uvažovat o větší rekonstrukci stavení pro trvalé bydlení. Pokud ne, jak provést základní opravy.
Základní údaje
Typ inspekce
Inspekce DOMU – podrobná zpráva
Objednatel inspekce
Vlastníci nemovitosti
Termín inspekce
Červen 2018, středa, od 15:00 do 18:45 hod.
Místo inspekce
Malebná jihočeská vesnička na trase z Českých Budějovic přes Písek do Prahy.
Účastníci inspekce
Ing. Václav Lukeš (Inspektor nemovitostí a autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT – 0102268, Tel.: 723 967 786, E-mail: inspekcelukes@gmail.com) za přítomnosti vlastníků nemovitosti.
Speciální požadavky objednatele (cíl inspekce)
Posudek by se měl týkat podstatných náležitostí obytné části vesnického stavení. Cílem je zjistit, jestli má smysl uvažovat o větší rekonstrukci pro trvalé bydlení. Pokud ne, jak provést základní opravy.
Stručný popis nemovitosti
Jedná se o vesnické stavení z období roku 1930, které bylo následně v roce 1960 podrobeno rekonstrukci. Stavení je pro toto období obvykle složeno z hospodářských budov a části objektu pro bydlení. Stavení má dvě bytové jednotky, sklad, maštal, dřevník, čeledník, garáž. Obě bytové jednotky nejsou několik let zpět určeny k trvalému bydlení a slouží pouze pro rekreaci. Bytové jednotky byly v průběhu let stavebně upraveny, zejména pak větší z bytových jednotek, která prošla v roce 1960 rozsáhlejší rekonstrukcí. Tato rekonstrukce však byla provedena značně neodborně, což se zásadním způsobem projevilo na nepříznivém technickém stavu.
Zjištěné nedostatky technického stavu nemovitosti
Objekty, ve kterých jsou umístěny dvě bytové jednotky, vykazují mnoho zásadních vad a nedostatků, které nejsou slučitelné s dlouhodobým užíváním těchto stavebních objektů bez řádného a odborného provedení nápravných opatření. Na aktuálním stavu obou bytových jednotek se negativně projevila neodborná rekonstrukce z roku 1960.
Objekty vykazují zejména následující kritické vady a nedostatky
Změnou užívání objektu a především změnou teplotních a vlhkostních charakteristik v prostorách objektu došlo ke změnám v konstrukcích z důvodů zásadních změn ve vlastnostech materiálů.
Výsledkem neodborně provedené rekonstrukce došlo k:
– Vzniku trhlin z objemových teplotních a vlhkostních změn, které se projevily jak v interiéru, tak v exteriéru.
– Změně stability soklového a základového zdiva s deformací a vznikem trhlin v nadzemní části stěn.
– Vzlínání vody do konstrukcí a vznik plísní.
To má následující projevy:
– Stropní trámy ve zhlaví jsou pravděpodobně uhnilé.
– Změna statického chování stropní konstrukce vyvolala trhliny ve zdivu. Pravděpodobně došlo k uhnití příčných trámových kleštin.
– Omítka je napadená plísněmi.
– Značné poškození soklové podezdívky. Zdivo podezdívky je zatížené vlhkostí především z promrzání v zimním období a pravděpodobně dochází k vymytí a vylouhování malty a kamene a kámen se začíná rozpadat.
– Některé podlahy v domě byly opatřeny keramickou dlažbou, čímž došlo k jejich „uzavření“.
– Stará vápenná omítka byla nahrazena omítkou vápenocementovou. Malby byly provedeny na bázi Primalexu. Některé stěny opatřeny keramickými obklady. V pobytových místnostech byla dřevěná okna nahrazena plastovými. Tím byla většina konstrukcí uzavřena a dům jako celek nemůže „dýchat“.
Doporučení
Zásadní vady a nedostatky, které je nutné řešit bezodkladně jsou následující
– Bezodkladně přizvat statika, aby ověřil, zda se jedná o aktivní či pasivní trhliny. Následně statik určí původ vzniku trhlin a doporučí invazivní prověření stavebních konstrukcí pomocí podrobného stavebně-technického průzkumu a provedení dalších bezodkladných opatření.
– Provést odbornou opravu hlavního vazného trámu, který vykazuje kritický stav napadení dřevokazným hmyzem a je na pokraji životnosti.
– Zabezpečit odborně všechny objekty proti nežádoucímu pronikání vody do stavebních konstrukcí: dešťová voda přes střechu (doplnění chybějících tašek), komín (zakrytí spalinové cesty nepoužívaných komínů) a klempířské prvky (oprava a doplnění oplechování, žlabů a svodů); povrchová voda pronikající nevhodným sklonem k objektu.
– Vyklidit stavební suť z půdního prostoru (např. cihly z částečně rozebraného komínu, rozbité tašky apod.), které nežádoucím způsobem zatěžuje vodorovné a svislé konstrukce objektů.
– V objektu dlouhodobě nepobývat z důvodů vysoké vlhkosti a především značného výskytu plísní (spory plísní) – zdraví škodlivé prostředí.
Vzhledem k aktuálnímu stavu nemovitosti lze doporučit následující
Zvážit s ohledem na časovou, finanční a emoční situaci další naložení s nemovitostí:
– Provedení bezodkladných opatření a zakonzervování objektů.
– Provedení komplexní odborné rekonstrukce.
– Provedení demolice a následná výstavba novostavby.
– Prodej nemovitosti.
V případě rozhodnutí pro rekonstrukci:
Po provedení výše uvedených bezodkladných opatření je nutné provést další kroky, např.:
– Po zjištění typu trhlin je nutné provést další případná bezodkladná opatření doporučená statikem.
– Před případnou rekonstrukcí je nutné provést podrobný stavebně-technický průzkum.
– Vybrat zkušeného projektanta, který zpracuje podrobnou stavební projektovou dokumentaci na podkladě výsledků podrobného stavebně-technického průzkumu.
– Vybrat odbornou stavební firmu, která má zkušenosti s provedením rozsáhlých rekonstrukcí stavebních objektů na pokraji havarijního stavu.
Závěry inspekce nemovitosti
Náklady na komplexní rekonstrukci bytových jednotek lze odhadnout na úrovni řádu cca 2,5 – 3,0 mil. Kč. Případné základní stavební úpravy ostatních stavebních objektů dalších cca 1,0 – 1,5 mil. Kč. Celkem tedy cca 3,5 až 4,5 mil. Kč v závislosti na zvoleném standardu, technickém a technologickém postupu, harmonogramu, dodávce “na klíč” či dodávkou dílčích dodavatelů apod.
Objekt není v současném technickém stavu vhodný z dlouhodobého hlediska na řešení pouze dílčí rekonstrukce, v žádném případě pak neodborně “svépomocí”!
Díky detailní zprávě z inspekce nemovitosti (celkový rozsah zprávy z inspekce má 42 stran formátu A4) a znalosti skutečného aktuálního technického stavu nemovitosti se mohou vlastníci nemovitosti objektivně a informovaně rozhodnout o:
– provedení bezodkladných opatření a zakonzervování objektů,
– provedení komplexní odborné rekonstrukce,
– provedení demolice a následné výstavbě novostavby,
– prodeji nemovitosti.
Výše uvedený příspěvek je pouze ukázkou části obsahu podrobné zprávy z inspekce. Nejedná se tak o komplexní informace, které jsou obsažené ve finální zprávě z inspekce, kterou objednatel od inspektora nemovitosti obdrží!
… pro jakou variantu řešení byste se rozhodli Vy?
Fotogalerie
Zatékání do objektu v místě štítové stěny a výrazná trhlina v místě napojení dvou objektů
Vodorovná trhlina v obvodové stěně v úrovni podlahy
Zatékání do objektu v místě špatně provedených klempířských prvků
Přetížení vodorovných a svislých konstrukcí sutí v prostoru půdy je jednou z příčin trhlin v interiéru a exteriéru objektu
Napadený hlavní vazný trám dřevokazným hmyzem – trám je oslaben a neplní svou funkci
Sklon terénu v okolí objektu je směřován na objekt, což způsobuje vlhkost ve stěnách a podlaze
Trhliny v nosné stěně a části stropní klenby
Trhliny v příčce a v rohu místnosti na styku stěn a stropní konstrukce
Trhliny v překladu a v rohu místnosti na styku stěn a stropní konstrukce
Vlhkost a plísně v obvodové stěně
Vlhkost a plísně v obvodové stěně interiéru a taktéž pokles podlahové konstrukce
Výrazná trhlina ve styku stropní konstrukce a obvodové stěny
Výrazná trhlina ve styku stropní konstrukce, obvodové stěny a nosné stěny
Kupujete, prodáváte nebo vlastníte nemovitost? Využijte služeb inspektora nemovitostí, odhalte vady a nedostatky a uspořte zbytečné výdaje! Získejte přehlednou zprávu, která bude základem pro vaše správné životní rozhodnutí.
Ing. Václav Lukeš
Inspektor nemovitostí a autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT – 0102268
Tel.: 723 967 786
E-mail: inspekcelukes@gmail.com
Další podobné články na toto téma
Nejčastější vady nemovitostí – Díl 2. – Vlhké zdi
Stojíte před životním rozhodnutím, chcete pořídit nemovitost k bydlení nebo jste se rozhodli investovat? Pořízení nemovitosti je nelehké rozhodnutí. Ať pořizujete dům, byt či pozemek, je potřeba zvážit mnoho aspektů. Na prohlídce může vypadat vše naprosto dokonale, ovšem realita nemusí být vždy viditelná na první pohled. Že se prodejce snaží prodat za nejvyšší možnou cenu,...
Nejčastější vady nemovitostí: Díl 1. – Exteriér
Stojíte před životním rozhodnutím, chcete pořídit nemovitost k bydlení nebo jste se rozhodli investovat? Pořízení nemovitosti je nelehké rozhodnutí. Ať pořizujete dům, byt či pozemek, je potřeba zvážit mnoho aspektů. Na prohlídce může vypadat vše naprosto dokonale, ovšem realita nemusí být vždy viditelná na první pohled. Že se prodejce snaží prodat za nejvyšší možnou cenu,...