Skutečný příběh inspekce nemovitosti 2: Montovaná dřevostavba na Blatensku

Příběhy skutečných domů, bytů nebo pozemků a hlavně příběhy skutečných lidí, ať již kupců, prodejců nebo vlastníků těchto nemovitostí, jsou důkazem toho, že investice do kvalitní inspekce nemovitosti se vám vyplatí! V příspěvku naleznete skutečný příběh z inspekce nemovitosti. Inspekce byla provedena v srpnu tohoto roku na montované dřevostavbě z roku 2002. Objednatelem inspekce byli zájemci o koupi nemovitosti. Jednalo se o mladý pár, který chtěl zjistit, jestli je objekt v dobrém technickém stavu, je vhodný k okamžitému nastěhování a zda-li nebude muset v blízké budoucnosti do jeho oprav investovat výraznější finanční prostředky.

Základní údaje

Typ inspekce

Inspekce DOMU – podrobná zpráva

Objednatel inspekce

Zájemce o koupi

Termín inspekce

Srpen 2018, čtvrtek, od 16:00 do 18:35 hod.

Místo inspekce

Jihočeská vesnička nedaleko Blatné na dopravní trase z Písku do Plzně.

Účastníci inspekce

Ing. Václav Lukeš (Inspektor nemovitostí a autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT – 0102268, Tel.: 723 967 786, E-mail:
inspekcelukes@gmail.com) za přítomnosti majitelky nemovitosti a realitní makléřky.

Speciální požadavky objednatele (cíl inspekce)

Posoudit technický stav objektu, hlavně se zaměřit na statiku objektu, aby nebylo něco v nepořádku z důvodu toho, že se jedná o dřevostavbu. Taktéž posoudit blízkost rybníků, aby nehrozilo zatopení objektu. Objekt by měl umožnit okamžité nastěhování, bez nutnosti vynaložit další významné finanční prostředky na opravy. Důležité je také poskytnout rady, jak se o dřevostavbu vhodně starat.

Stručný popis nemovitosti

Jedná se o montovanou dřevostavbu rodinného domu z roku 2002 o dispozici 5+kk na Blatensku. Dům se nachází v klidné části obce. Dispozici přízemí tvoří prostorný obývací pokoj se vchodem na terasu, jídelní část s kuchyní, ložnice, technická místnost s elektrokotlem a prádelnou, koupelna s vanou a WC a vstupní hala. V patře jsou tři obytné pokoje, koupelna se sprchou a WC. Výhodou domu jsou příznivé náklady na provoz. K dispozici je vrtaná studna a čistička odpadních vod. Na pozemku je vzrostlá okrasná zeleň, která zajišťuje pohodu a soukromí. Dřevostavba byla realizována výrobní firmou specializovanou na dřevostavby s mnohaletými zkušenostmi nejen na českém trhu.

Lokalita nemovitosti

Výhodou je poloha domu, neboť se nachází v klidné části obce. Mírným negativem je, že se nachází cca 0,5 km od silnice první třídy a je patrná zvýšená hluková zátěž z dopravy při pobytu na zahradě. V obytné části domu není hluk z dopravy již patrný. V blízkosti se nachází rybniční síť. Na veřejně dostupných zdrojích byl ověřen rozsah záplavového území. Dům, ani pozemek nejsou dle dostupných map v záplavovém území – nejsou bezprostředně ohroženy. Ani přívalový déšť a voda stékající z blízkých polí by neměly ohrozit dům a pozemek, neboť jsou odděleny od pole místní komunikací a stokou.

Zjištěné skutečnosti technického stavu nemovitosti

Negativa

• – Chybí zpevněná plocha vjezdu na pozemek z obslužné komunikace vč. aco-drainu.
• – Chybí nopová fólie ve styku kačírku a okapového chodníku a základové konstrukce/soklu.
• – U některých svodů chybí lapač střešních splavenin – geiger.
• – Vadné uchycení hromosvodu na obvodové stěně.
• – Chybí oplocení dvou stran pozemku, pěší branka a samonosná brána.
• – Chybí zkoušky vody a prověření technického stavu elektrokotle.
• – Zjištěná hraniční úroveň vlhkosti v objektu ve vybraných místnostech, ve dvou místnostech na rizikové úrovni.
• – Hluk z blízké silnice první třídy – pouze při pobytu na pozemku.

Doporučení

• – Doplnit chybějící revize a zkoušku kvality pitné vody.
• – Vyklidit půdní prostor.
• – Po čase opakovat měření vlhkosti a tepelných mostů, nejlépe v jiném ročním období.
• – Provést údržbu veškerých dřevěných konstrukcí, především na návětrných stranách.
• – Přizvat technika na servis vnějších oken a dveří.
• – Výhledově řešit výměnu/doplnění tepelných izolací, zejména v prostorách podkroví – např. chytré stříkané izolace ICYNENE.
• – Výhledově řešit větrání vzduchotechnikou nebo výměnu vzduchu rekuperací tepla.

Pozitiva

• – Pozemek je situován na okraji vesnice mimo zástavbu v soukromí. Pozemek a vegetace jsou precizně udržovány.
• – Zajímavé náklady na energie.
• – Soběstačnost objektu z hlediska pitné vody, závlahové vody a likvidace splaškových a dešťových vod.
• – Zachovalá dokumentace ke stavebnímu řízení vč. vybraných souvisejících zkoušek, revizí a fotodokumentace.
• – Příprava pro napojení objektu na plyn a obecní vodovod – na hranici pozemku.
• – Pečlivě popsané elektrické rozvaděče.
• – Krásná terasa řešena samonosně bez kontaktu s obvodovou konstrukcí objektu.
• – Objekt je cca 16 let starý a nedají se očekávat v horizontu cca 10 let zásadní investice na rekonstrukci, pouze dodělávky chybějících prvků a konstrukcí a udržovací práce a opravy.
• – Výraznější investice pouze v případě řešení doplnění/výměny tepelných izolací v podkroví a nuceného/řízeného větrání objektu.

Obecně k montovaným dřevostavbám a jejich užívání

Dřevostavby jsou na rozdíl od jiných materiálů a konstrukcí náchylnější na vlhkost. Mají citlivější hranici pro vlhkostní a teplotní režim, řešení detailů, tepelných mostů, vazeb a skladeb konstrukcí. Vnitřní prostředí je jednou z nejdůležitějších rolí konstrukční ochrany dřevostavby. Je nutné zajistit správné klimatické podmínky interiéru a jejich regulaci s ohledem na vnitřní provoz a parametry vnějšího prostředí. Vlhkost, je nejčastější příčinou poruch dřevěných konstrukcí, např. vzlínající voda, vodní srážky a vzdušná vlhkost. Příliš vysoká vlhkost snižuje pevnost dřeva a jeho tepelně izolační schopnosti. Vlhkost vytváří podmínky pro šíření plísní, dřevokazných hub a hmyzu. Základy dřevostaveb musí mít precizně provedenou hydroizolaci. Totéž platí pro ochranu proti pronikání vody do konstrukce střešním pláštěm. Exteriérové povrchy dřevěných prvků je třeba ochránit před klimatickými vlivy pravidelnou údržbou. Důležité však je se vhodně chovat uvnitř budovy. Do konstrukce stavby totiž může voda pronikat například z koupelny, poškozením vodovodního či odpadního potrubí, nadměrným vznikáním vodních kondenzátů (nesprávné větrání !!!) apod.

Základem je účinně větrat

Základem správného užívání dřevostavby je v místnostech především účinně větrat, aby se vlhkost vzduchu pohybovala od 30 do maximálně 60%! Optimální vlhkost zajistit například pravidelným větráním okny, popřípadě větrat nuceně vzduchotechnikou nebo prostřednictvím řízené výměny vzduchu s rekuperací tepla. Právě řízená výměna vzduchu s rekuperací tepla je pro dřevostavby v současnosti hojně využívána.

Závěrem k technické inspekci nemovitosti

Výše uvedený příspěvek je pouze ukázkou části obsahu podrobné zprávy z inspekce. Nejedná se tak o komplexní informace, které jsou obsažené ve finální zprávě z technického posouzení nemovitosti, kterou objednatel od inspektora nemovitosti obdrží!

Kompletní podrobná zpráva měla v tomto případě celkem 46 stran A4! Zájemce o koupi získal dostatek důležitých informací pro objektivní rozhodnutí o pořízení/nepořízení nemovitosti. Díky informacím obsaženým ve zprávě z inspekce mohl zájemce o koupi jednat s prodávajícím o slevě z požadované ceny za nemovitost.

… Vy byste se pro koupi této nemovitosti rozhodli?

Vybrané fotografie vad a nedostatků …

Dřevostavba rodinného domu se nachází v klidné lokalitě na okraji vesnice. Pro objekt dřevostavby je, mimo jiné, důležité sledovat jeho polohu vůči okolnímu terénu a blízkosti zdrojů vody.

Kolem celého objektu je správně vybudovaný okapový chodník. Pro dřevostavbu velmi důležitý. Chybí však oddělení konstrukcí objektu od zásypu okapového chodníku nopovou fólií.

Okapové svody nejsou zaústěny do lapače střešních splavenin (geiger), ale přímo do dešťové kanalizace. Může tak dojít k zanesení dešťové kanalizace nečistotami s fatálními následky na konstrukce dřevostavby.

Jakákoliv dřevěná konstrukce by měla být umístěna/kotvena v dostatečné výšce nad okolním terénem.

U vstupu do objektu chybí čistící zóna. Venkovní dlažba musí být bezpečná za každého počasí. Keramická dlažba pro exteriéry musí být protiskluzná.

Pozorné oko inspektora nemovitostí odhalí i nedostatky, jako poškozené sklo u okna. Dřevěná okna jsou velmi náročná na pravidelnou údržbu, kterou není vhodné zanedbávat. Nejvíce jsou namáhány návětrné strany objektu.

Velmi často se narazí na nedostatky u kotlů. Chybí revize a často se najdou i neodborné zásahy.

Vybrané fotografie vad a nedostatků …

V rozích a ve styku konstrukcí jsou patrné stopy po kondenzaci vlhkosti. V konstrukčním detailu pravděpodobně chybí dostatečná výplň tepelnou izolací, či je nevhodně provedená parozábrana.

Kondenzace vlhkosti je patrná i na styku střešního okna a okolních konstrukcí.

Vlhkostní mapa v obytném podkroví signalizuje, že dochází k zatékání dešťové vody do objektu přes střešní konstrukci.

V technické místnosti mají konstrukční spoje stěna-strop-příčka patrné vizuální stopy po kondenzaci vlhkosti. Taktéž i stěny v ploše vykazují hodnoty přítomnosti vlhkosti. V místnosti byla naměřena zvýšená vlhkost na úrovni “červená” = existuje zvýšené nebezpečí plísní. Zvýšená vlhkost je pro dřevostavby velmi nebezpečná.

Vegetace má negativní dopad na obvodový plášť a ovlivňuje vlhkost konstrukcí i klima v interiéru objektu. Za tímto rohem objektu se nachází technická místnost, kde byla naměřena vysoká vlhkost s výrazným rizikem vzniku plísní.

Taktéž v ložnici byla naměřena zvýšená vlhkosti na úrovni “červená” = existuje zvýšené nebezpečí plísní. Zvýšená vlhkost je pro dřevostavby velmi nebezpečná.

Na půdách se často skladuje to, co nám překáží v obytných místnostech. Ale i skladování přebytečných věcí musí mít svůj řád.

Průchod antény střechou do půdního prostoru není těsný a dochází k průniku dešťové vody do objektu.

Kupujete, prodáváte nebo vlastníte nemovitost? Využijte služeb inspektora nemovitostí, odhalte vady a nedostatky a uspořte zbytečné výdaje! Získejte přehlednou zprávu, která bude základem pro vaše správné životní rozhodnutí.

Jsem tu pro váš lepší pocit z nemovitostí 24/7!

Ing. Václav Lukeš
Inspektor nemovitostí a autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT – 0102268
Tel.: 723 967 786
E-mail: inspekcelukes@gmail.com